如何敗光幾十億，一個國企地產平臺老總的自白
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前段時間，子姨一個朋友離婚了。
人到中年，子姨身邊朋友別說離婚了，二離的都不少。所以我也沒在意，跟他開玩笑說終於自由了。結果他乘機給我倒了一肚子苦水：
我這是假離婚，不是真離！
他是一家地方國企地產平臺的總經理，離婚是爲了切割。因爲公司背上了鉅額債務，正陷入絕境。他，和自己投進去的家底，可能都得完了。
過去幾年，他自己國企平臺旗下幾個項目，要麼是商業，要麼在杭州遠郊，要麼在環杭。賣的最好的一個項目，也沒有到總貨值的一半。
平臺和項目都窮盡了融資辦法。他自己還墊進項目不少資金，最難的時候，甚至要員工去銀行套錢給公司用。
他給我覆盤了下公司這幾年的得失，以下是他的自述。
1
回顧我在公司的這幾年，雖然市場下行原因很大，但顯然企業管理的問題更大。
比如公司在杭州市中心的一個商業項目。2018年拿的地，項目當時花了4000萬做地下與地鐵的聯通。
當時杭州市場火到核心大平層一房難求。但這個項目入市時間拖了兩年，一直拖到市場下來，商業大平層賣不動了。但這時，該降價也不降價，項目截止到目前也沒賣出去一半。
剩下的房子，都被公司抵押出去了。
另外一個環杭項目。拿地時承諾要建回遷房，項目就先蓋了回遷房，等要賣住宅時，市場又下行了。整個策略和節點全踩空了。
當時企業的高層真是太樂觀，時間都錯過了。幾個月時間：
就是另一片天地。
2
公司的國企病很重。說好了5點下班，他們分分鐘鐘不想等，5點就全走光了。
像很多國企一樣，我們公司一半都是關係戶。需要招人時，他們就會推薦人。只有一個部門是純粹的，沒有關係戶，那就是營銷部：
因爲營銷乾的都是苦差事。
這麼大一家國企，一直沒有數據化，沒有總結，沒有指標節點。
去年一年，公司環杭項目都沒賣幾套。項目之前用“白戶”撬動流水的路子，也堵上了，資金鍊就崩掉了。
“白戶”操作很多杭州營銷人都懂。比如，100萬的房子，2成首付的話，開發商先把首付20萬，通過第三方公司打給：
白戶購房者。
“白戶購房者”通過買房形式，再把20萬打到公司賬戶。房子網籤後，銀行放款，項目公司就可以拿到80萬。“白戶購房者”和中介也會各自獲取一部分佣金。
這些“白戶”可能是當地農民，最多的是雲貴川農民。因爲有的雲貴川農民，一輩子可能也不出大山，他們無所謂“官司”和信用。
開發商用20萬的流水從銀行套出了80萬，資金的流量就有了。
把“白戶”操作做成產業鏈的重災區，就是嘉興了。國企性質問題，用白戶撬流水的單子算少的，民企更猖獗。
中間環節很多都是上海過來的一批人。這已經在當地形成產業鏈，它的產業鏈化已經不是見到的這些所謂檯面的代理公司，下游還有好幾層。
白戶產業鏈非常惡劣，沒有環節是無辜的。
這個錢從開發商滾出去，再滾回來，開發商肯定是其中一環。但沒有銀行的配合，貸款也辦不下來。因爲銀行放貸之前，他們要問客戶是不是買房子，爲什麼買房子這些基本情況，畢竟如果流水和社保都沒有的話：
審覈就沒辦法通過。
3
這個客戶本身不是真正的來買房子。就是用他的名字配合一下籤個合同，這個量做很大的話，銀行的呆賬就很難看。
銀行呆賬的話，銀行會催購房者。催不下來就會有起訴，因爲期房開發商有擔保責任，銀行會起訴開發商，讓他退還這筆錢。
這個週期下來，政府知道得很清楚。但現在他們也不能做很多事情，只能把開發商先穩住，不然的話問題會更大。
最近這種白戶操作基本停了，銀行也開始收緊了。
像環杭這些項目，很多人都是爲利益而來。但有些人是真的被騙來買房的。
子姨的好朋友鐵頭功社2019年就寫過《杭州房產中介自述：和我們比，PUA是渣渣》，揭露環杭房產代理商，用各種套路把杭州打工人騙到海寧買房的卑鄙手段。後來這篇文章被很多平臺刪除，大家有興趣可以去對話框發送“海寧”自取。
不幸的是，這樣的事情一直在發生。
前幾天，浙江經視看地產做過報道，在浙江平湖，李女士在社交軟件上認識一位男士，聊得挺好。一個月之後，這位男士以談戀愛的名義送她一套房子，名字寫她的：
首付不用她付，後面的貸款也不用她還。
但辦了貸款後，他各種理由不見面，也不還貸款。直到上週，這位男士跟她坦白，首付他根本沒付，所有的都是他開發商朋友去操作的：
首付款是開發商自己出的，貸款是在郵儲銀行平湖支行貸的。
貸款時，銀行人員什麼都沒說，而且還一直催促她簽字。
李女士說，不想讓爸媽知道，爸媽年齡大了，知道我被騙的話肯定會傷心的。
我看過的項目裏，還有兩個印象特別深刻的案例。
前兩年時，一對剛畢業的小夫妻被騙到環杭買房子。他們結婚要買房，但實在太窮了，就被中介騙到了環杭。
買房後，做土木工程的男生失業了。女生打着三份工，他們就經常去售樓處哭。
還有一位中年人，牙齒到掉光了，在那裏維權。真的很辛苦很慘。
從道德角度看，中介就不該把這些最傳統的底層人，騙到這裏買房。從項目角度看，房子賣不動就去找中介賣。但中間渠道商是不管的，如果他不動歪腦子、走偏門就賺不了錢。
這批中介很多沒文化，又在社會底層。他們有了工作，但卻是去騙人的。
這些都是悲劇。
還有很多事情也覺得唏噓。有一次拿地，地塊是政府政府收回去。改了土地性質和容積率，再重新拿來拍的。
政府收回去的時候，房子其實已經蓋好了。
真的是炸掉重新拍啊。
另外一件讓我感慨頗多的，是有一天看到我朋友的房子被拍賣。這位朋友在朋友圈發了一個法拍鏈接，說：
這是我的房子，歡迎大家來拍。
以前很好的時候，大家都很有夢想，感覺能實現自我價值。但這一波過來後，都發現家庭是最核心的，以前最普通最容易忽視的那一面，反而最值得。
4
如果要我反省的話，從拿地成本、地段，整個營銷打法，包括市場節點、找誰做分銷，建團隊，主要的營銷負責人是誰，這些都是可以變的。
不同於住宅純粹靠天喫飯，商業項目，特別是對資金要有要求的項目，對人才的要求也是很高的，財稅、法務、建築、設計、物業、管理整套東西都要懂。
但另外看，我認爲我們這種國企平臺公司就不應該來做地產。以前是拿塊地就能賺錢，現在不是了。
有些集團公司這個項目虧了，另外一個項目賺錢可以騰挪一下。但我們國企平臺所有項目都是虧的，房價幾乎腰斬。
沒有國企的命，卻有國企的病，其實已經沒有機會了。
現在，我這條鏈上的人已經被全拔掉了。集團層級的人全部分流到項目，只剩下辦公室和財務還有幾個人，只剩下框架搭在那裏。
在國企幹了這幾年，我現在不僅是傾家蕩產，還隨時有進去的風險。