中國十一長假再現“排隊看房”潮分析:短期刺激未解決樓市結構性難題

中國人行九月底祭出降息降準等房市刺激政策後，北上廣深四大一線城市也隨即出臺房產“組合拳”新政，在兩大重磅利誘下，十一長假一開始，廣州等地樓盤就傳出久違的“排隊看房”人潮、來客數也翻倍的榮景。觀察人士說，救市政策具短期刺激效果，但無法解決中國樓市直面的供需失衡、人口衰退等結構性問題，因此，國慶假期的榮景恐難以持續。

十一長假的第一天，廣州樓市就迎來久違的熱絡景象。

據《南方日報》報道，星期二(10月1日)下午，廣州當地一處樓盤外停滿了車，洽談區也坐滿了看樓房客。

看樓房客暴增，廣深銷售員加班、喜迎地產“銀十”

該樓盤銷售總監告訴記者，人行9月24日一出臺放水新政，他們的成交額就達到1.5億元人民幣(約2100萬美金)，十一長假首日更有上百名客人預約看房，人流比之前的假日檔次增長三成，場面“非常火爆”，優於預期。

廣州、深圳樓市接連傳出捷報。

《南方都市報》星期四(10月3日)報道，廣州市政府於9月29日取消各項限購規定後，荔灣區樓盤新世界凱粵灣的銷售員連夜加班不打烊，截至9月30日中午，來訪量較平時猛增200%；深圳寶安區另一樓盤瑞璟灣居安居型商品房項目，則在9月29日新政出臺當晚，8小時內，395套房源售罄。

《證券時報》星期四(10月3日)也報道稱，深圳某營銷中心內，多數房源都被貼上已售出的標記，銷售人員還說，看房客倍數增長，讓他們“把國慶節過成了勞動節”，而今年深圳傳統的“銀十”旺季，可望變成“金十”。

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這波久違的樓市熱潮，始自中國人行9月24日宣佈降息降準的樓市利好政策並立馬於9月29日就讓存量房貸利率的下修政策落地，接著上海、廣州跟深圳也在當天隨即宣佈放寬最低首付比例等限購措施，尤其廣州搶得頭香、成爲全國第一個全面取消限購的一線城市；北京9月30日也宣佈跟進，等於四大一線城市全面響應中央“促進房地產止跌回穩”的新政，反轉之前的重拳打房手段。

樓市掀起高歌猛進的樂觀氣氛後，#專家稱期待已久的樓市銀十回來了#的搜索詞條10月3日一度登上微博熱搜榜首，截至10月4日晚間10點，閱讀量超過3700萬次。

不過，衆多議論樓市的微博聲浪中，也不乏有人發表“逆風”評論。

政策藥到見效? 評論:購房熱實爲“販賣焦慮”

知名財經作家石述思擁有240多萬微博粉絲，他星期四(10月3日)發文質疑樓市榮景，還要求專家“說話要拿出真憑實據”，否則光是迎合政策，只會幫倒忙。

石述思寫道:“銀十的前提是百姓有銀子去買房，僅靠一線城市個別樓盤的營銷活動和剛需的呼應，最多叫止瀉，離(經濟)復甦差老鼻子(差得遠)了。”

他強調，樓市要復甦，耐心很重要，因“大病如山倒，去病如抽絲”。

江蘇律師莊志明也於騰訊網發表題爲《專家稱房地產牛市正逐漸開啓，是水平有限，還是屁股指揮腦袋？》的長文，他於文中質疑，一連串熱炒樓市復甦的消息都是在販賣“過了這村、沒有這店”的焦慮感。

莊志明說，中國住房城鄉建設部和金融監管總局9月29日聯合召開全國保交房工作推進的視頻會議時就強調，“保交樓”纔是防範化解地產風險的重中之重，解讀此政策信息，無法得出要對房產高歌猛進的意思。

他還引述官方數據稱，截至2023年底，中國城鎮人均住房建築面積超過40平方米，已在全球名列前茅，僅次於美國人均住房面積的67平米，因此，很難想象中國居民還有多少“剛需”空間。

吳明澤:政策具短期刺激性，長期效果不樂觀

針對中國樓市的十一小陽春，在臺北的中華經濟研究院第一研究所副研究員吳明澤認爲，中國當局此輪的刺激政策確能有效提振短期買氣，但長期成效恐難以樂觀。

他說，自中國國家主席習近平於2016年喊出“房住不炒”以來，房企買氣漸弱，地方政府也難熬，因土地買賣的財政收入大幅減少，再加上，2020年祭出“三條紅線”，對開發商大幅緊縮銀根，導致龍頭房企接連倒閉，更衍生數千萬套的爛尾房問題。

今年以來，中國雖陸續釋出政策，助房企去庫存，但成效不彰，直到十一前，才終於推出直面消費者的房貸刺激政策，也快速獲得市場的正面響應。

吳明澤告訴美國之音:“(貨幣寬鬆)政策當然對於房地產的需求會有一些正面影響，第二個是中國的房地產已經悶太久了，當然這一次推出優惠措施，民衆看到政府想去救(樓市)這一塊，所以開始一窩蜂去搶。”

吳明澤說，政策、市場本週看似一片狂歡，但中國樓市幾年來所遭遇的爛尾樓、房企暴雷倒閉和債務等嚴峻問題，其實都未獲得解決，尤其官方介入救市恐隱含潛在風險，也就是說，假如財務不佳的地產商搶政策紅利，再投機大賣預售樓，日後恐又重蹈爛尾樓的覆轍，屆時，市場信心將再受受挫。

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林雅鈴:人口減少、房屋供給過剩纔是大問題

位於臺北的國防安全研究院國家安全研究所副研究員林雅鈴也說，中國媒體連日熱炒“排隊看房”人潮，究竟成交多少戶，有待觀察。

她說，中國民衆不買房，首先是因爲對經濟前景感到悲觀，其次是嚴重的爛尾樓問題讓他們對房企頓失信心，且目前看來，中國官方“保交樓”的進展並不順利，尤其數據顯示，中國政府若想解決爛尾樓問題，需斥資3萬億人民幣兜底。

另外，中國人口衰退也是樓市的不利因素，林雅鈴說，中國學者預測過，未來30年，中國人口將銳減2億，凸顯三四線城市房市供過於求的嚴重性。

林雅鈴告訴美國之音:“它(中國房市)是供給過剩，現在所提出的刺激政策都沒有辦法真正解決這些結構性的問題，所以短期也許會有些刺激作用，但沒有辦法真正解決房地產問題。”

林雅鈴分析，中國政府這次刺激股市樓市的手法，皆依賴降息降準等貨幣政策；但對於醫保、養老等生計負擔沉重的工薪階級而言，除非北京祭出更大規模的財政補貼，如直接發錢等配套措施，否則很難讓他們有餘錢買股買房。

史鶴凌:過度操作貨幣政策恐加劇債務風險

分析人士說，中國光靠貨幣政策刺激景氣，對中長期的經濟發展成效有限，而且還會加劇債務風險。

澳大利亞蒙納士大學商學院教授史鶴凌就說，中國政府面臨的另一大問題是，各地方政府的財政虧空嚴重，以今年上半年爲例，所有中國省份及直轄市中，只有上海有財政盈餘。

他認爲，支撐這波“地產狂歡”潮的買家，一部分是手頭有現金，但因樓市低迷而長期觀望的人，他們的需求現被激活，另一部分則是投機客，準備逢低進場買樓，帶樓價起漲再獲利出售。

史鶴凌警告，中國這波非理性的買股買樓行爲，是官方政策導引出來，容易大幅波動，一有什麼風吹草動或刺激力道減弱，房市恐又反轉。

史鶴凌告訴美國之音:“中國是讓(鬆綁)資本市場的槓桿，也就是(讓)人們借錢來進行投資，非但沒有辦法解決長期存在的地方(財政)、以及房地產頭部企業的債務問題，相反地，債務問題在這一輪的資金政策冷卻以後，會更加嚴重。”

莊孟翰:樓市應迴歸市場機制

位於北臺灣新北市的淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰則認爲，中國房市最大的短板在於信息不透明，連爛尾房數量、完工但滯銷的空屋量都未發佈官方統計。

他說，面對樓市如此龐大的爛攤子，中國官方下令建商“保交樓”，以維護爛尾樓屋主的權益實屬合理，但今年中，超過30個城市頒佈政策，要求國企收購商品房，來幫房企“去庫存”，就不符正常的商業運作。

莊孟翰說，中國政府若有心徹底整頓樓市，應迴歸市場機制，放手讓體質不良的房企倒閉重整，否則投入再多政府資源兜底，也填不滿這個債務的無底洞。

莊孟翰告訴美國之音:“這些大建商，包括恒大、碧桂園等，真的要徹底解決，就是讓它倒閉，(由)資產管理公司低價收購，然後(重整)負債，我覺得這樣子(成功)機會比較大。”