【深度】中國房子問題，這篇文章一針見血

一直以來，房地產都是業界和大眾尤為關心的一個話題。而在今天經濟承壓的情況下，房地產的問題更是重中之重。那麼，當下究竟該如何看待我國房地產市場？房地產面臨的一些挑戰和現實問題到底該如何解決，房地產將往何處走？過去地方政府依賴的土地財政又將何去何從……

這一系列問題與我們每個人的財富和未來息息相關，需要我們反復地去追問和思考。 近日，我們專訪了原國家房改課題組長、中房集團原董事長孟曉蘇先生。以下為採訪精編，內容涉及房地產的諸多焦點問題，細細品讀，希望對你有所啟發。

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口 述：孟曉蘇   原國家房改課題組長、中房集團原董事長

編 輯：微瀾

來 源：正和島

一直以來，房地產都是業界和大眾尤為關心的一個話題。

而在今天經濟承壓的情況下，房地產的問題更是重中之重。

那麼，當下究竟該如何看待我國房地產市場？

房地產面臨的一些挑戰和現實問題到底該如何解決，房地產將往何處走？

過去地方政府依賴的土地財政又將何去何從……

這一系列問題與我們每個人的財富和未來息息相關，需要我們反復地去追問和思考。

近日，我們專訪了原國家房改課題組長、中房集團原董事長孟曉蘇先生。以下為採訪精編，內容涉及房地產的諸多焦點問題，細細品讀，希望對你有所啟發。

房地產的"病"，行業自身治不了

**問：**今年上半年您觀察到的房地產的情況如何？對此，您有什麼哪些思考？

**孟曉蘇：**今年上半年的數據已經出來了，看整個中國經濟的發展，很多行業都還不錯，穩中有進，但房地產行業目前來看是最差的。

2024 年 1-7 月份，全國房地產投資額又下降了 10.1%，銷售額下降了 25.9%，並且還在繼續下滑，這種下滑是在已連續兩年下滑情況下的一個新下滑。

2022 年，房地產的銷售額一下就下降了 5 萬億，到了去年又下降了 6.5 萬億，相比於 2021 年 18.1 萬億的銷售額高峰，相當於每年丟掉了 5、6 萬億的銷售額，這也由此帶來了投資額下降、存量房屋不適當地增長。

另外，這也導致很多企業也沒有拿地的動力了。最近，我看到一些地方政府拿出了 200 多塊地來招拍掛，最後告訴我只談了兩塊。這種情況還繼續從房地產行業向各個行業傳導，包括相關聯的建材業、家居家電、裝修等一百多個行業。

房地產的作用，過去是正的，拉動了這些行業的發展，現在變成了負的，“拖累"了這些行業的發展。

但問題又在於這些行業本身就涉及到大量的就業，房地產專案沒了，建築行業撤銷一個專案部，減員 20 人，這背後是 1500 個農民工沒有工作。

這種下滑繼續傳導到地方財政，**賣不出地，也就意味著沒有土地出讓金，**連續兩年半等於是兩個腰斬，從 2021 年的 8.7 萬億土地出讓金，這可以認為是中國歷史上的最高峰，下降到 5 萬多億，再到今年上半年的 1 萬多億，如果下半年也是 1 萬多億，就等於一年下來沒賣出多少地，並且這裏面還有不少地是由地方政府的城投公司來承擔的，現在民營企業已基本沒能力拿地了。

本來我一直主張國有企業應該退出市場化競爭的房地產領域，但現在看，如果沒有國有企業撐著，可能地方政府連地都賣不出去。

可以說，**目前房地產的"病"已不是行業自身能治得了，它是一個綜合性問題，是各種因素造成的，**本來可能沒這麼多病，但架不住 7、8 個不同科室的護士輪番給它打針，最後把這個病人打得半死，這導致了最後的政策合成謬誤。

而要解決房地產的問題，也不能僅局限在行業裏面了，需要中央高度重視並轉化成各個部門和各地政府的配合，社會各界都應該關注，並最終建立起共識。

治療房地產的"病”，需要超常規手段

**問：**房地產走到今天這個地步，背後的邏輯或原因是什麼？

**孟曉蘇：**在歷史上，房地產曾有力地拉動了中國經濟，尤其是自 1998 年房改以來，頭兩年還看不出，但到 2000 年就看出來了，這個是有數據的。

在房改剛開始的時候，中國 GDP 總量居世界第 7，當時專家普遍認為，到 2025 年中國才有可能成為世界第三，到 2050 年才有可能是世界第二。

但沒想到，從 1998 年房改後，前 12 年裏，中國經濟發展平均每兩年超越一個國家，到 2010 年超越日本成為世界第二，這背後是什麼力量推動的？

改革開放是大背景，而房改又是改革開放中的一項重要舉措。房改釋放了大量內需，配合中國當時快速發展的外貿，形成了一個雙迴圈的局面。

但站在整個大週期來看，2011 年後，中國房地產就面臨很多困難。從 2011 年開始，中國經濟增長幅度一下從 9.5%降到了 7.9%，然後接著連續下滑，到六點幾、五點幾，到現在為了"保 5"而奮鬥。

原因是什麼？就是火車頭**（房地產）**熄火了。

2011 年出了什麼樣的問題，讓房地產失去了內生性的增長動力呢？就是限購政策及圍繞限購延伸出來的限貸措施。

2013 年，我曾專門寫過文章批評這種限購政策。新一屆領導，經過商量後確定了因城施策，比之前一股腦的限購要好，但後面因為約談地方政府，因城施策停止了，所以你看到最近幾年，又重提因城施策了。

應該說從 2011 年開始房地產就是一個下滑期，在 2021 年之前，這個時間線內房地產還是小週期震盪起伏，但到了 2022 年因為過度調控，使得一直下滑到現在。

有一段時間，很多人還錯誤地把房地產當成"灰犀牛"，但其實什麼是"灰犀牛"，地方錯誤的調控政策才是真正的"灰犀牛"，到現在為止，以房地產為代表的和所拉動的 100 多個產業都遇到了困難。

這次下滑跌幅之深，很多業界人士都哀歎，說沒有超常規的措施是起不來了。

**問：**這個"超常規"措施具體指的是什麼？

**孟曉蘇：****首先，第一個超常規措施就是政府要取消亂作為，變成積極作為。**

繼續實行限購政策，就是亂作為，樓市下滑到這種地步，有錢的老百姓不買商品房，但沒錢的老百姓也沒有保障房，兩個有效需求都不足，這才導致樓市急劇下滑，但你又沒有別的產業去替代房地產，所以你還要不要繼續限制老百姓去買那些他現在不會買的東西？

至於積極作為則是要學習中央的做法，中央已經帶頭提出了一些新的措施，包括金融措施，由央行出錢再貸款。我相信在發展一段時間後，這些政策的效應會慢慢展現出來，這種做法的長期效應更值得期待，這是一個超常規。

**第二，加大保障房建設也是一個超常規，**中央已經將其定為三大重點推進工程之一。在商品房每年要丟 5 萬億-6.5 萬億這樣巨量損失面前，如何保住房地產和上百個相關行業、產業不過度受拖累，這時候需要儘快補足的是房地產的另一個方面——保障房建設。

商品房與保障房是一個硬幣的兩個面，他們互相依存，互為支撐。正確的方法是要完善兩個體系，即完善住房市場體系和住房保障體系。

事實上，保障房還是缺的，特別是城市裏的新市民家庭，他們是常住人口，不是戶籍人口，所以這部分人的數據就長期沒人去統計。

有人說房子都夠了，不是這樣的，他的統計數據的基礎錯了，他是按城市的戶籍人口來統計的。

中央二十屆三中全會已明確提出，要給予城市常住人口和戶籍人口同樣的待遇，包括什麼呢？一個是社會保險，一個是義務教育，還有一個就是住房保障，把新市民關注的幾個問題都提出來了。

拿住房保障的問題來說，既然中央要求你針對常住人口，那就不能光站在戶籍人口上考慮問題。

另外，如果在整個房地產商品房低迷的時候，能夠啟動保障房建設，每年投入 5 萬億或者是 6 萬億資金去建設保障房，就能把國民經濟在房地產低迷之中失去的這塊補上。

那麼如何建設呢？

中央帶頭出 5000 億，地方政府相應配套，政府出資達到 1 萬億，再加上銀行、信託、基金的力量，包括社保的力量，就很容易達到 5 萬億，5 萬億投入到保障房建設上，不收土地出讓金、不攤入城市基礎設施建設費用，這對建築和相關產業也是一個巨大的拉動。

所以，我認為在商品房低迷的時候，一方面要想辦法去收儲商品房，使其變成租賃型保障房，另一方面，大力推進保障房建設，這也是超常規手段中的一個重要手段。

中國房價還會漲嗎？

**問：**今年我們看到，除了北上廣深一些大城市沒有完全放開限購，其他地方都基本完全放開了，但我們注意到，這些地方放開後，整個房地產市場好像也沒有太大的變化。您覺得一線城市是否會全面放開限購？若放開，會對樓市形成什麼影響？

**孟曉蘇：**從政策角度能夠看到已經有一個比較重大的轉變。

**前些年房地產政策都是抑制市場，**想辦法讓老百姓不要多買房，**但現在則是推出一系列金融政策來支持老百姓買房，**包括降首付比例、降低銀行的貸款利率，拿出一部分再貸款支持地方政府收儲商品房等等。

但是我們看到行政性的限購措施還沒有根本去除，特別是一線城市，人們都在關注。

拿 2016 年來說，在中央樓市去庫存的政策要求下，北上廣深帶頭先推動了樓市，隨後傳導到強二線城市、二線城市，再到三、四線城市，很快就把全國樓市帶動起來了，進而房地產相關的上百個行業都起來了。

**北上廣深的作用是標杆作用。**最近很多二三線城市，乃至新一線城市都放開了，為什麼居民信心還起不來，他們還是在看一線城市這個標杆。

可能有不少人覺得完全取消限購太刺激了，也有一些專家認為一取消限購就麻煩了，全國人民都住到北京，住到上海，這（人）都爆棚了怎麼辦呢？

但我就奇怪了，中國發展了這麼多年，限購也就是最近 14 年的事情，北上廣深的人口數量都在 2000 萬上下，難道都是由於限購造成的？美國紐約、日本東京……世界上很多大城市都沒有限購，難道他們那裏（人）就爆棚了，房價就漲上天了？

所以一線城市放開限購已沒有必要猶猶豫豫、扭扭捏捏了。**只要一線城市不取消限購或不調減限購措施，全國人民就會認為原來那些政策會回來。**所以一線城市的舉措影響到了全國。

事實上整體市場仍然是低迷的，政策力度還沒有充分顯現，即使房地產政策全部都落實到位，它也得有 9 個月的滯後期，因為它有房屋產出和消化的過程，更不要說現在的政策有的還沒有到位。

**問：**所以是頒了很多政策，但其中一些政策並沒有真正落實？

**孟曉蘇：**中央的精神很明確，但並沒有都變成政策。

比如三中全會後，很多地方說學習會議，但也就學習了，沒有實際動作。三中全會強調加大保障房建設，你總得有點動作，但也沒有，整天講"十四五"已經確定了 870 萬套，但"十四五"是 2020 年確定的，2021 年開始實施的，中央強調加大保障房是什麼時候？2023 年，從這時到現在可以說是三令五申了，但有些地方還是原來的老路子。

地方政府是需要積極作為的，不要覺得就維持現在的局面，等著等著哪天形勢就能變好。現在房地產市場失靈，就更需要靠政府積極作為去應對解決過去遺留下來的問題。

**問：**很多人認為中國的房價已經到頭了，一方面中國人口出生率下降，人口數量已經到達了頂峰，開始往下走；另一方面，中國的城鎮化率也已經到了一個瓶頸階段，您是如何看的？

**孟曉蘇：**人口出生率下降、城鎮化速度減慢，這些趨勢都是對的。

但是我們要面對的事實是，**現在中國很多城市的常住人口放在這裏，他們的問題沒有解決。並且這麼大的人口基數也在不斷產生新的家庭，這些現有存量你解決了嗎？****年輕人結婚需要房子的事情你解決了嗎？**

且不說增量的問題，光是這些擺在眼下的問題，起碼也需要若干年甚至是十年的時間才能解決完，別光是暢想著未來怎麼樣，把當下的問題解決了才是關鍵。

事實上，很多專家沒有真正讀懂數據，他們就局限在城市的戶籍人口，但我國城鎮戶籍人口是 6.81 億人，城鎮常住人口則達到 9.33 億人。他們忘記了這 2.52 億人，相當於 1 億個家庭。

這裏我們先暫且不詳聊什麼時候會取消戶籍的事，但至少我們需要明確，你不能在已經有一個城鄉二元結構的基礎上，強行再在城市里弄出來一個二元結構來。

這裏不是說以前在城裏的那些人就不照顧了，而是說在維持住的基礎上，還要解決中底層，特別是解決好農民的問題。

拿醫保來說，城裏人多少有點保障，但農民群眾只能回去買新農合，一年收你幾百元錢，且異地還不給報銷。這些事都需要解決，農民群眾進了城就是新市民，這是名稱上的認定。

但除了名稱上的認定，在身份上，在公共服務上真的認定了嗎？很多城市可能都沒把這些人當成自家人，甚至是城裏面的那些非公務員的普通職工也沒當成自家人。

所以一說建保障房，一些城市說我們一年建了多少，結果老百姓反問一句，你給誰建的？網上一些輿論誤認為保障房變成了一部分人的特權，也是有原因的。

同樣的，拿城鎮化率到頂說事的人，想到了撇去戶籍人口外的那些常住人口嗎？他們身邊的人可能都有幾套房，但是他們沒有看到那些給他送快遞、送外賣的小哥，那些清潔工阿姨，還沒有房子，那他們應不應該住保障房，要不要住保障房？

今天很多人會說中國經濟碰到天花板了，城鎮化到天花板了，房地產也天花板，都天花板了，但光說這麼幾句乾巴巴的話，擺在我們面前的實際問題解決了嗎？沒有的，最後還是要把該解決的問題解決了。

土地財政何去何從？

**問：**在您看來，目前的土地財政狀況如何？

**孟曉蘇：****已經是頂峰了，今後不會再有這樣高的土地出讓金收入了，這話我是敢說的。但是如果說未來地方政府的收入不來自土地，這也是不對的。**

**全世界各個城市的地方政府的財政收入主要還是來自土地，**但人家來自土地的方式不一樣，它是通過房地產稅，而我們 20 多年前中央也提出了物業稅、房地產稅，這是和房改配套的，但這麼多年都沒有推行，於是地方政府就慢慢搞出了一套不正規的土地出讓金政策。

整個形成的過程是很緩慢的，最開始一年就幾千億，後來慢慢漲到上萬億、幾萬億，最高一年是 8.7 萬億。

土地財政的形成某種程度上也是因為實行了分稅制，地方財源有一部分需要上交中央，地方留的不多，但事權比較大，留了一個空間——賣地，於是逐漸依賴上土地財政。

這裏要再說一遍，地方政府的收入主要來自土地，這點沒有錯，但在我國沒有徵收房產稅的情況下，政府轉而去向另外兩個最大眾的群體收錢，用這些資金進行城市建設和維護城市管理。

第一是向農民群眾收錢，辦法就是廉價征地高價賣，其實這也是一種剪刀差。在前年的時候，我瞭解過一組數據，這些年來土地出讓金加起來有 81 萬億，但分給農民的是 2 萬億，不到 3%，剩下的 79 萬億都變成了城市管理和城市建設了，要不然這些年的城市建設哪來這麼多錢。

這意味著在繁榮城市的同時，苦了誰？苦了農民，最開始 2 萬元征一畝，然後徵求了半天，翻了幾倍，但這塊地拿到城裏賣，結果賣出了 200 萬，甚至兩千萬，這算是土地財政的一條錯處。

**第二個錯處是，這些高價房最後賣給了誰？**是新市民，所以反而是財富積累相對低的群體最後買房花的錢越高（老職工早買完房了，已經增值了），按理農民和新市民都應當是政策照顧的群體，反倒是城裏原來有房的這些人，沒有太多成本，畢竟也不用交房地產稅。

所以土地財政本身是存在結構性缺陷的，隨著未來的走向，中國應該建立一個規範的從土地上拿錢的地方稅收制度，從而逐漸減少對土地財政的依賴。

事實上，到了今天你想再依賴土地財政，你也依賴不到了。

**土地財政是回不來了，一些地方政府意識不到這點，不求變革創新，反而開始採取各種非稅收入，罰款成風，這其實是"懶政"“怠政"的表現，這樣下去，當地的營商環境被搞壞了，幾年下來，企業都跑光了，最後受害的還是當地。**而且明明有別的稅源，為什麼不去思考呢？

**問：**這裏的稅源是指？

孟曉蘇：

1.第一個稅源：小產權房率先徵收房地產稅

按照現在的現實情況，有大量的小產權房，因為沒繳納過土地出讓金等費用，沒有確權發證，並不構成真正法律意義上的產權的。

（根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買後不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。）

這部分小產權房的比例已經很大了，估算下來大約占了城鎮住房面積的 22-25%，大約 80 億平方米，相當於 8000 萬套。

其實小產權房只要補交土地出讓金，就可以承認它合法，其房屋的價值按照同等地段的商品房給它估價，但一口氣交完，他交得起嗎，可能交不起；另外，這筆土地出讓金收上來後，又有第二個問題——這筆錢該歸誰？

這時原來的農民該找上來了，說那個錢應該是我們村的，你過去沒征地，現在你剛征地，按照國務院規定，一半以上歸農民，你看又出事了，天下本無事，本來這些農民認為自己違法，你別處理我就行了。現在一收土地出讓金，反而讓農民感覺到不公平了，所以補交土地出讓金需要解決很多糾紛和問題。

但**如果從政府的稅收角度來講，你通過房地產稅來征，恰恰可以解決這些問題，****就是分年度，每年你交多少，交完你跟大產權房並軌。**並且無論是同樣給你提供公共服務的政府，還是那些購買大產權房的居民心理上也平衡了。

並且買小產權房的人還願意交，因為按年分擔，交得起，而且交了他就合法了，（房子）成倍增值了。

舉個例子，比如說你這套房屋（小產權房）價值 200 萬，旁邊的商品房值 400 萬，如果對你徵收房地產稅，宣佈你這套房子合法化，那你的這套房子也值 400 萬。

如果從這兒征，數量可不小。這個稅當然就是按照補交土地出讓金的方式，如果按照 2%到 3%的國際標準稅率，平均 2.5%來征年稅，那麼這個房產價值約 80 萬億，一年就能收 2 萬億的稅。

至於大產權房什麼時候收房地產稅，政府可以先跟老百姓說明白，讓他們有一個準備預期，並且別看大產權房數量多、面積大，但稅率要很低才行，千分之幾合適。

**這裏還要再提一下，如何徵收房地產稅？**我補充兩點思考：

**首先，見房就征。**征房地產稅是針對房屋，不是針對人頭，所有的城鎮房屋都應該交稅，比如你一個社區有 2000 套房，就是 2000 個稅源，這個稅好收，人不在都沒有關係，給你貼條，你說你到國外去了，不回來了，那連續貼幾年條，就可以依法把它拍賣了，拍賣完以後留下稅款，剩下的你等他來取，他就會出現了。

這是第一步，這一步你說公平不公平，當然不夠公平，因為有人有一套，有人有很多套，一套房子就不公平。

**所以還有第二句話，見證就退。**比如你們是夫妻倆可以退兩套房，你單身就可以退一套，如果你家裏養著老人，還可以退稅三套或四套，這樣的話，就讓每個老百姓都可以享受到退稅，也能鼓勵人們去善待婚姻，贍養家庭。

2.第 2 個稅源：商改住

商改住本身不是因為地產公司建的商業樓多了，而是地方政府批地批出毛病來了，為什麼說批出毛病來了，有兩個原因：

（1）錯誤地以為批多少商業地，就能夠招多少企業來，然後招商引資不就能夠年年帶來稅嘛，如果是只賣住宅用地的話，賣一次就收不到了。這其實是一種錯覺。

（2）因為房地產調控的原因，限制提供住宅建設用地。地方政府為了收土地出讓金，拿出很多地以商業用地的性質進行出售。

這裏舉北京的例子，從 2011 年房地產調控開始，北京的商業用地和住宅用地供應就開始錯位。

按照過去開發的思路，建造的住房社區一般為 7%的商業配套和 8%的服務配套，總共 15%，再多也不要超過 20%。

結果從 2011 年開始，北京住宅用地和商業用地的審批規模是 100 比 100，到了 2016 年更是發展到了 100 比 150，批准的商業用地比住宅用地還要多出 50%。

這就導致已批未建、已建未竣，還有建成閑著的三種情況，尤其是第三種。

那怎麼解決這些問題呢？完全可以轉換思路，腦瓜子靈活起來，當年批的商業地放到現在甚至以後都必須是商業地嗎？為什麼不能商改住呢？

一個典型的商改住的例子，就是紐約的特朗普大廈，在歷史上特朗普大廈叫曼哈頓銀行，是辦公的，後來曼哈頓銀行和另外一家銀行合併，用不到這棟大樓，於是就把它改成住宅了。

美國歷史上就很容易，中國現在技術沒問題，但是我們比較死板，地方政府寧可收不著稅，也要守著這些空的商業樓。

**問：**推動商改住的話，地方政府會不會顧慮到無法賣出去地，本來土地財政就已呈下滑態勢。

**孟曉蘇：**現在我要跟你說的是，**地方政府已經賣不出地了，但是商改住裏面還藏著大量的財政。**根據我們對上海的調查，住宅地每平米樓面地價是 4.5 萬，商辦是 1.5 萬，差 3 萬元。

上海好一些核心地塊作為商用都是閑著的，商改住在技術上沒問題，且這些地方位置好，車位也足夠，煤氣這些也都可以通，如果商改住的話，每平米政府都可以收到 3 萬元錢的地價差，這就叫財政增收取向。

並且"商改住"不僅讓地方形成了一個細水長流的土地差價增收，相關開發商也能緩解資金壓力，這些專案的地段好能成交，這樣開發商也能拿著錢去保交樓、緩解債務壓力了。

而根據我們的計算，上海的寫字樓能夠拿出 1000 萬平方米進行商改住，這 1000 萬平方米每平米都收齊土地差價 3 萬元，有多少呢，3000 億，這還光是一個上海，全國各大城市加起來又有幾萬億。

現在的關鍵是要想辦法救地方財政，讓地方政府能夠保運轉、保工資以及保民生。如今地賣不出去了，但不是說沒有土地財政了，只是不是原來的那個土地財政，而是在存量的基礎上挖掘，能挖多少年，大概 10 年左右。

通過這 10 年的時間剛好促進地方政府轉型，等到 10 年後房地產稅已基本普及開來，到時候地方也就有一個穩定持續的財政收入了。

3.第 3 個稅源：保障房建設

**除了這兩個，還有第 3 塊稅就是前面講到的保障房建設。**儘管保障房不能產生土地出讓金，但其帶動的 180 多個相關產業的發展和就業，這其中有各種各樣的稅收，這個稅收綜合算下來也有 20%。

它不是一層納稅，是層層納稅，員工的收入得交個人所得稅，供應商的材料也要交稅，還有家電、家居的以舊換新，所以保障房如果每年都投資，國家投 1 萬億，包括中央和地方地府，加上銀行貸款 5 萬億，每年能產生 1 萬億左右的稅收。

房地產的當務之急

**問：**當下的房地產總體似乎還是呈下跌趨勢的，尤其是網上時不時冒出一些報導，說某地一二手房成交價格說一下跌了百分之幾十，對此，您怎麼看？

**孟曉蘇：**二手房與新房不同在於，它是老百姓之間的交易，它是通過買家和賣家之間的博弈和妥協，最終達成的價格。因此在以二手房為主的市場上，房價有漲有跌，這是全球普遍現象。

現在談到二手房價格下降，應該說二手房裏面最大的問題出在了法拍房。現在二手房拉著新房價格走低，法拍房又拉著二手房價格走低。

法拍房平均下來是 7 折拍賣，但很多仍然拍不掉，5 折成交，甚至低於 5 折成交的也有很多，包括還有流拍的情況。

法拍房對應的是哪些群體？

是不得不把自己房子拿出去拍賣的普通百姓，這些人一類是暫時失業，沒有足夠的收入來還房貸的普通員工，還有一類是創業失敗的人，他們的房子被拿去拍賣，房價就開始不斷走低。

而據我瞭解的，在現在的經濟狀況下，法拍房呈現出擴大的趨勢。並且還要提到的是，在二手房市場上，政府沒有太多的干預能力，但是在法拍房的問題上，政府是有能力干預的，它已經影響到了全局，也影響到了一些普通人的生活。

現在的法拍房問題，我認為政府是有能力管的。我這裏也有幾點建議：

**首先，就是讓老百姓延期還貸。**這個其實很普遍，有很多企業都已經這麼做了，那麼法拍房也是可以借鑒的。延期可以讓老百姓緩一口氣，可能延期兩年他也就緩過來了，這個是延期還，繼續收利息；

**第二種做法叫"免息延期”，**有些老百姓已經下崗失業了，這時候你再記他利息也沒意義，就免他的息，再延兩年，要知道這些人他不是不還，而是沒能力還，你現在就法拍，弄得他無家可歸，甚至有些和銀行簽了個人的無限責任擔保，把房子賣完以後還是資不抵債，還讓人家還，這是出過事的；

第三種做法是現在中央政府和央行已經推出了：**拿出一部分央行再貸款，去支持地方政府收購存量房，**那麼收購存量房的時候是不是可以把這些法拍房放進去，它們不也算存量房嘛，然後在收購的時候要保價，不能把價格壓得太死，要讓老百姓能夠承受；

第四種做法，一個大行的行長跟我講，各個銀行都是有租賃公司的，那麼為什麼不把這些法拍房暫時轉移到租賃公司呢（跟房主協商好相應的措施）？這樣也不至於讓房價去衝擊市場。

事實上，**整個樓市下滑，不是老百姓自己的願望，樓市下滑帶著經濟下滑，帶著很多企業破產，不是個人努力所能扭轉的。**在這種情況下，銀行和法院可考慮幫老百姓一把，畢竟他們考慮問題也有為人民的角度。

再回到全局來看，對於整個市場的變化我們應該抱有積極態度。但現在依舊存在人們信心不足、房價不穩的問題，這種情況下，讓老百姓掏錢買房也是不現實的。

我更相信市場恢復還需要一段時間，但是如果出臺的政策力度不到位、未真正落實，如果一線城市還繼續堅守限購而不去改變，這些政策的力度會被抵消；法拍房如果繼續擾亂市場，那麼中央推動穩樓市、穩房價、穩預期的這些目標作用將會被抵消。

對中國經濟發展，對樓市未來發展，我還是抱有良好預期的，但是千里之行始於足下，路還是要一步步走。

我們需要直面當下影響中國經濟發展的問題，並逐個解決掉，也只有這樣，才能讓中國經濟平穩運轉，實現更好的發展。